木造アパート投資では投資資金を回収できるか

アパートを購入するための費用を考える

アパート投資を行う上で、建物の構造に何を選ぶかと言うのは将来の収益を左右するので大きな問題です。一般に投資物件では鉄筋コンクリート構造と木造の二種類に大別できます。鉄筋コンクリートではマンションの一室などを対象にするのに引き換え、木造ではマンション一棟を対象にするのが多いのが特徴です。収益をあげる方法には毎月の賃料を収受するインカムゲインと、転売して売却益を狙うキャピタルゲインを挙げる方法があります。この点現在では不動産本来の価値を重視するインカムゲインで収益をあげる方法が一般的になっています。ところでアパート投資で収益をあげるためには物件を購入するための費用も前提にして資金を工面し、将来の収支を検討する必要があります。物件自体の売買価格以外には、名義書換やローンのための抵当権設定登記等の登記費用や不動産会社への仲介手数料、不動産取得税などが必要になります。さらに所有者になって以降は固定資産税も毎年負担することになるのです。

アパート投資における利回りについて

アパート投資で収益を上げるために考慮するべきなのは、どの程度の利回りを計画できるのか、の点にあります。それなりの賃料などが見込めても税金や各種のコストが高くつけば赤字になり、ローン返済計画などにも影響を与えるからです。ここに「利回り」とは投資金額に対する収入の割合のことを指しています。利回りにも年間収入と不動産評価額のみを考慮する表面利回りと、それらに加えて購入時の諸経費や保有することに伴う維持費なども配慮する実質利回りの2つの見方が存在します。鉄筋コンクリート物件と比較した場合、木造の方が賃料の絶対額は大きいと言われています。ただこれは一棟全体の複数の部屋を展開することが前提になっている点を忘れてはなりません。また利回りに置いても木造アパートの方が高いとされていますが、これも全室満室を前提に試算されていることを念頭に置くべきです。

アパートの管理上のリスクにはどのようなものがある

ところで不動産投資では中長期的に保有し継続的に収益を期待できるメリットがあります。しかし他方で注意するべきリスクもあります。投資判断に当たっては常にリスク要因の検討に留意する必要があるわけです。アパートの場合、一番懸念されるのは老朽化のリスクです。一般に鉄筋コンクリートを修繕するとほかの構造に比較した場合、修繕費用が高い点が指摘されています。しかもアパートでは将来的にはいつかの時点で大規模修繕に踏み切る必要に迫られます。修繕については将来のコスト要因になるので、安定した収益をあげる上では資金だけでなく、修繕費もリスクになることを念頭におく必要があります。